صفر تا صد دعوی الزام به فک رهن

بهترین وکیل پایه یک دادگستری در غرب تهران با تجربه و مهارت لازم برای حل مشکل در حوزه (دعاوی کیفری) به‌ پرونده شما راه‌ کارهای حقوقی موثری ارائه می‌دهد.  

گروه وکلای امید لاهیجانی نژاد در تمامی زمینه‌های مختلف حقوقی و کیفری تخصص داشته و با چندین سال سابقه کار و تجربه امور کیفری پیگیری پرونده ها و خدمات حقوقی شما را از صفر تا صد به عهده می‌گیرند.

برای مشاوره در انواع پرونده‌های قضایی با ما در تماس باشید:  02188699518 (09121144321)

بهترین وکیل پایه یک دادگستری در غرب تهران

  تیم حقوقی ما به کسب موفقیت شهرت دارد. به ما اعتماد کنید تا از شما حمایت کنیم.

بخش اول: تعریف کامل فک رهن✅

“فک رهن” در اصطلاح حقوقی به معنای آزادسازی مال مرهونه (اعم از ملک، خودرو، یا هر مال دیگری که به عنوان وثیقه قرار داده شده) از قید رهن و اعاده مالکیت کامل و بلامانع به راهن است. این مفهوم ریشه در عقد رهن دارد که در مواد ۷۷۱ تا ۷۹۴ قانون مدنی جمهوری اسلامی ایران به تفصیل مورد بحث قرار گرفته است.
ماده ۷۷۱ قانون مدنی رهن را چنین تعریف می‌کند: “رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه دین به دائن می‌دهد.” در این عقد، فرد مدیون را راهن و فرد دائن (طلبکار) را مرتهن می‌نامند. مالی که به رهن گذاشته می‌شود، “عین مرهونه” نامیده می‌شود و تا زمانی که دین (بدهی) به طور کامل تسویه نشده باشد، در گرو مرتهن باقی می‌ماند و مرتهن حق دارد در صورت عدم پرداخت دین، از محل آن طلب خود را وصول کند. پس از پرداخت کامل بدهی و ایفای تعهدات، حق راهن برای درخواست آزادسازی مال از رهن (فک رهن) محقق می‌شود.

اقسام و انواع فک رهن به شرح ذیل است:

فک رهن را می‌توان به دو دسته اصلی تقسیم کرد که هر یک شرایط و اقتضائات خاص خود را دارند:

1. فک رهن مستقل پس از پرداخت دین: این رایج‌ترین نوع فک رهن است که پس از تسویه کامل بدهی و ایفای تعهدات مالی توسط راهن، صورت می‌پذیرد. در این حالت، راهن صرفاً خواستار آزادسازی مال از قید رهن است و هدف دیگری (مانند انتقال مالکیت) در پی آن نیست. مثال بارز آن، فک رهن سند ملک از بانک پس از پرداخت کامل اقساط وام است.
2. فک رهن در قراردادهای مشارکت ساخت یا فروش ملک: در این سناریو، فک رهن اغلب به عنوان یک تعهد فرعی در قراردادهای بزرگ‌تر مانند قرارداد مشارکت در ساخت یا مبایعه‌نامه فروش ملک مطرح می‌شود. به عنوان مثال، در یک قرارداد مشارکت در ساخت، سازنده ممکن است متعهد شود پس از اتمام پروژه و تحویل واحدها، سهم‌الشرکه مالک را از رهن بانک آزاد کند. یا در فروش ملک رهنی، فروشنده متعهد به فک رهن سند قبل یا همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال می‌شود.

تفاوت کلیدی: در نوع اول، فک رهن یک الزام قانونی و مستقیم پس از پرداخت بدهی است؛ اما در نوع دوم، ماهیت و زمان‌بندی فک رهن کاملاً به مفاد و شروط مندرج در قرارداد اصلی (مشارکت ساخت یا مبایعه‌نامه) بستگی دارد.

بخش دوم: انواع به رهن رفتن ملک و روش فک رهن آن ✅

در یکی از سه حالت زیر، ملک، به رهن داده می شود و به تبع، ممکن است، دعوای فک رهن، مطرح گردد:

الف. رهن ملک برای اخذ وام

شخصی که به موجب قرارداد رهن، برای تضمین بازپرداخت یک دین یا دریافت یک وام، ملک خود را به رهن مرتهن، داده، در موعد مقرر، اقدام به بازپرداخت دین یا وام کند؛ در این صورت، مرتهن باید، مال در رهن را که به آن، عین مرهونه می گویند، آزاد نموده و تحویل راهن نماید یا به اصلاح حقوقی، با فک رهن، ملک را تحویل رهن دهنده کند؛ در غیر این صورت، نیاز به طرح دعوای الزام به فک رهن ملک، بر اساس نمونه دادخواست آن، می باشد.

بر اساس این مواد، قرارداد رهن، از جمله عقود معین در قانون مدنی می باشد که در آن، راهن، مالی را که به آن، عین مرهونه می گویند، به عنوان وثیقه و تضمین بازپرداخت دین، به مرتهن یا طلبکار که به آن، داین نیز می گویند، می دهد تا مرتهن، بتواند، در صورت عدم وفای راهن، به عهد خود، در راستای پرداخت دین، از مال مورد رهن، طلب خود را وصول نماید. این مال، باید عین معین، اعم از مال منقول یا غیر منقولی باشد که قابل نقل و انتقال است و از این حیث، منع قانونی ای ندارد.

رهن ملک در قرارداد مشارکت

در قرارداد مشارکت در ساخت، ملک، توسط سازنده، در رهن بانک قرار می گیرد و از رهن بانک، خارج نمی گردد. از آنجا که مالکین، برای تنظیم سند رسمی، لازم است تا گواهی توقیف و در رهن نبودن ملک را ارائه نمایند، بدون خارج کردن ملک از رهن، توسط سازنده، موفق به این عمل، نخواهند شد فلذا، دعوای الزام به فک رهن، از سوی مالک یا مالکین علیه سازنده مطرح می شود.

فروش مال مرهونه

شخصی، اقدام به فروش ملکی که در رهن بانک یا یک شخص دیگر هست می نماید و تعهد می دهد، تا تاریخی معین، ملک را از رهن، خارج کند؛ لکن، به تعهد خود عمل ننموده و بدین واسطه، خریدار، حق طرح دعوای الزام به فک رهن را پیدا کرده و با ثبت دادخواست آن، نسبت به این امر، اقدام می نماید.

بخش سوم:  روش‌های اثبات معامله ربوی و چالش‌های پیش‌رو ✅

در این خصوص می توانید با شماره های 09121144321   و  02188699518 تماس حاصل نمایید.

بخش چهارم: 💡 آیا فروش ملک رهنی قانونی است؟ ✅

بخش پنجم: 💡 شرایط طرح دعوای الزام به فک رهن ✅

برای اینکه دعوای الزام به فک رهن در دادگاه با موفقیت همراه باشد، وجود شرایط خاصی ضروری است که بسته به سناریوی مربوطه، متفاوت خواهد بود.

شرایط هنگامی که راهن دین خود را پرداخته اما مرتهن امتناع می‌کند

این رایج‌ترین حالت طرح دعواست و شرایط آن عبارتند از:

• پرداخت کامل دین: مهم‌ترین شرط، اثبات اینکه راهن دین خود را به طور کامل به مرتهن پرداخت کرده است. این اثبات می‌تواند با ارائه مدارک معتبری نظیر:
  • گواهی تسویه حساب از بانک یا موسسه مالی.
  • رسیدهای بانکی یا واریز وجه.
  • اقرار کتبی مرتهن به دریافت وجه.
  • شهادت شهود (در موارد خاص و با رعایت شرایط قانونی).
• امتناع مرتهن: باید ثابت شود که با وجود پرداخت دین، مرتهن از فک رهن و آزادسازی سند خودداری می‌کند. این امتناع می‌تواند به صورت شفاهی یا کتبی باشد. ارسال اظهارنامه قضایی به مرتهن قبل از طرح دعوا، می‌تواند دلیل محکمی بر امتناع وی باشد.
• اهلیت قانونی راهن: خواهان (راهن) باید دارای اهلیت قانونی برای طرح دعوا باشد؛ یعنی بالغ، عاقل و رشید باشد. در صورتی که راهن صغیر یا محجور باشد، ولی یا قیم قانونی او باید اقدام به طرح دعوا کند.

شرایط در قرارداد مشارکت ساخت (تعهد سازنده به فک رهن)

در این نوع قراردادها، شرایط اختصاصی زیر باید محقق شود:

• وجود قرارداد معتبر مشارکت ساخت: باید یک قرارداد مشارکت در ساخت رسمی و معتبر وجود داشته باشد که در آن سازنده (که معمولاً راهن است) به صراحت تعهد به فک رهن ملک یا بخشی از آن را داده باشد.
• محرز بودن مالکیت راهن: مالکیت راهن بر ملک مورد رهن باید با سند رسمی یا مدارک معتبر دیگر قابل اثبات باشد.
• ایفای تعهدات راهن: اگر فک رهن منوط به ایفای تعهدات خاصی از سوی راهن در قرارداد باشد (مثلاً تحویل سهم‌الشرکه خود)، باید راهن این تعهدات را انجام داده باشد.
• عدم ایفای تعهد فک رهن توسط سازنده: باید ثابت شود که سازنده با وجود فرا رسیدن موعد مقرر در قرارداد، از فک رهن ملک خودداری کرده است.

شرایط در فروش ملک رهنی (تعهد فروشنده به آزادسازی سند)

در مواردی که ملک رهنی فروخته شده و فروشنده متعهد به فک رهن است، شرایط زیر باید احراز شود:

• وجود مبایعه‌نامه معتبر: باید یک مبایعه‌نامه (قرارداد خرید و فروش) رسمی یا عادی معتبر وجود داشته باشد که در آن فروشنده متعهد به فک رهن و انتقال سند رسمی ملک به خریدار شده باشد.
• اثبات پرداخت ثمن معامله: خریدار (خواهان) باید ثابت کند که ثمن معامله را به فروشنده پرداخت کرده یا طبق شرایط قرارداد آماده پرداخت است.
• عدم ایفای تعهد فک رهن توسط فروشنده: باید محرز شود که فروشنده با وجود دریافت ثمن یا فرا رسیدن موعد، از فک رهن و انتقال سند خودداری می‌کند.
• عدم موانع قانونی دیگر: نباید موانع قانونی دیگری مانند توقیف ملک توسط مرجع قضایی دیگر یا وجود اختلاف جدی در مالکیت وجود داشته باشد که مانع از فک رهن شود.

نکته ضروری: در تمامی سناریوهای فوق، اثبات پرداخت بدهی یا وجود تعهد قطعی به فک رهن و امتناع طرف مقابل، کلید اصلی موفقیت در دعوا و احقاق حق خواهان است. جمع‌آوری و ارائه مدارک مستند و معتبر، نقش حیاتی در این زمینه ایفا می‌کند.

به تنهایی با مسائل حقوقی مواجه نشوید. به تیم ماهر ما برای راهنمایی اعتماد کنید. امید لاهیجانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری