شرایط انجام دستور فروش ملك مشاع

مرجع رسیدگی به صدور گواهی عدم افراز  مطابق قانون فروش و افراز املاک مشاعی مصوب سال ۱۳۵۷، در صلاحیت واحد ثبتی محل وقوع ملک است. توجه داشته باشید که اداره ثبت نسبت به املاکی گواهی عدم افراز صادر می کند که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته باشد  اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد.

نکات مهم در صدور دستور فروش ملک مشاع

1- هر یک از مالکین ملک مشاع (ملکی که متعلق به چند نفر می باشد) می توانند پس از آنکه گواهی غیرقابل تقسیم بودن ملک (عدم افراز) از سوی اداره ثبت، صادر گردید با مراجعه به دادگاه صالح، درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم نمایند. برای انجام این امر باید دادخواست خود را همراه با تمامی مدارک ملک به دفتر خدمات قضایی ارائه نمایند (متقاضی دستور فروش ملک مشاع، امکان مطالبه خواسته های دیگر مانند مطالبه خسارت دادرسی را ندارد چراکه در این دستور، رسیدگی ترافعی وجود ندارد). دادگاه پس از دریافت دادخواست دستور فروش، بدون آنکه وقت رسیدگی تعیین نماید، اقدام به صدور دستور فروش مال مشاع و ارسال دادنامه صادر شده به اجرای احکام مدنی، می نماید. این امر بدین معناست که به محض اینکه شعبه دادگاه مشخص و ابلاغ گردید، خواهان دعوا باید به آن دادگاه مراجعه نماید و دادگاه دستور فروش را صادر می نماید. همچنین رسیدگی دادگاه به این درخواست بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی انجام‌ می گیرد.

در ارتباط با ماهیت دستور فروش صادره از سوی دادگاه، اداره کل حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره: 7/99/1826 شماره پرونده: 99-87-1826 ح تاریخ نظریه: 1399/11/29 در پاسخ به سوال: «به استحضار می رساند گاهی در اجرای ماده 4 قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1356 و ماده 6 آیین نامه اجرایی قانون مذکور مصوب 20-02-1358 هیات وزیران، مراجع رسیدگی کننده دستور فروش و بعضاً حکم فروش صادر می‌کنند. از ماده 9 آیین نامه اجرایی این قانون که مقرر می دارد: «در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایره اجرای دادگاه خواهد داد.» چنین مستفاد است که این آیین نامه لازمه صدور دستور را صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دانسته است و این حکم نیز از سوی مراجع قضایی صادر می شود. از آنجا که برخی محاکم دادگستری دستور فروش و عده ای دیگر حکم بر فروش چنین املاکی صادر می کنند و با توجه به آثار و احکام متفاوت مترتب بر هر یک از این ها، خواهشمند است در خصوص نوع تصمیم دادگاه اعلام نظر فرمایید.» بیان داشته است:

«درخواست فروش ملک مشاع به لحاظ غیرقابل افراز بودن آن، دعوی محسوب نمی‌ شود و دادگاه وفق مقررات قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 و آیین نامه اجرایی آن مصوب 20-02-1358 هیات وزیران، در وقت فوق‌العاده دستور فروش صادر می کند و دستور فروش نه حکم است و نه قرار و صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نیست؛ زیرا فاقد جنبه ترافعی است.»

پس از صدور دستور فروش ملک مشاع، پرونده به اجرای احکام ارسال تا واحد اجرای احکام مدنی با انجام مزایده، ملک را به فروش رسانیده و وجه آن را میان شرکاء تقسیم می نماید. در اجرای احکام مدنی، دادورز اجرای احکام ابتدا پرونده را ثبت و تشکیل پرونده می دهد و پس از آن یک نفر کارشناس رسمی دادگستری به قید قرعه جهت انجام قیمت گذاری ملک تعیین می گردد. پس از آنکه کارشناس نظر خود را نسبت به ارزش روز ملک اعلام نمود، در صورتی که طرفین ظرف مدت سه روز پس از ابلاغ به نظر کارشناس اعتراض نکنند (‌ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی)، اجرای احکام آگهی برگزاری مزایده را منتشر می کند و روز و ساعت مشخصی را جهت انجام مزایده تعیین می نماید. در صورتی که ملک از طریق مزایده به فروش برسد، دادورز اجرای احکام بعد از کسر هزینه های قانونی به نسبت سهم شرکاء، مبلغ حاصله را میان آنان تقسیم می نماید. مساله مهم آنکه از آنجایی که دستور فروش ملک مشاع، حکم نیست بنابراین در اجرای احکام پرداخت نیم عشر دولتی (پنج درصد محکوم به) منتفی می باشد.

نکته قابل ذکر آن است که حتی اگر در خصوص یک مالی به وضوح غیرقابل افراز بودن هم مشخص باشد، باز هم لازم است که حتما گواهی رسمی مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک اخذ و ضمیمه درخواست دستور فروش ملک مشاع گردد.

2- همانگونه که در ابتدای مقاله عرض گردید، در ارتباط با املاک مشاعی که فاقد سابقه ثبتی اند، حکم به فروش ملک مشاع صادر می شود نه دستور فروش ملک مشاع. در این حالت چنانچه دادگاه با ارجاع به کارشناسی، تشخیص دهد که ملک مشاع فاقد سابقه ثبتی، غیرقابل افراز است، حکم به فروش ملک مشاع صادر می نمایند که حکم صادره قابلیت تجدیدنظر خواهی نیز خواهد داشت.

3- هر یک از شرکای ملک مشاع که بخواهند مال مشاع به فروش برسد می توانند به طرفیت تمامی شرکاء درخواست فروش ملک مشاع را تقدیم دادگاه نمایند. بطور مثال اگر یک مال مشاعی پنج نفر شریک داشته باشد و یکی از شرکاء خواهان فروش ملک باشد، باید علیه چهار نفر دیگر از شرکای خود طرح دعوا نماید یعنی اسم آن 4 نفر را در ستون خوانده قید نماید. نکته مهم و قابل توجه آن است که شریکی که تقاضای صدور دستور فروش ملک مشاع را مطرح می نماید حتما می بایست مالک رسمی ملک باشد فلذا صرف داشتن سند عادی خرید (مبایعه نامه عادی) جهت صدور دستور فروش کفایت نمی کند.

4- دستور فروش ملک مشاع، دعوا محسوب نشده فلذا قابلیت اعتراض ندارد چراکه دادگاه در وقت فوق العاده اقدام به صدور دستور فروش می نماید که نه حکم است نه قرار. فلذا صدور آن مستلزم رسیدگی قضایی نمی باشد اما اگر دادگاه در صدور آن اشتباهی کرده باشد و متوجه آن شود، می تواند طی صورت جلسه ای از آن عدول نماید.

ارائه‌ی کامل و صحیح مدارک زیر جهت پیشبرد پرونده و صدور دستور فروش، الزامی است:

• گواهی عدم افراز: این گواهی که از اداره ثبت اسناد و املاک صادر می‌شود، مبین عدم قابلیت تقسیم فیزیکی ملک بین مالکان است و نشان‌دهنده لزوم فروش برای پایان دادن به شراکت می‌باشد.
• اسناد مالکیت ملک: شامل تمامی اسناد رسمی مربوط به مالکیت ملک، مانند سند تک‌برگ، سند منگوله‌دار، یا هر نوع مدرک قانونی دیگر که نشان‌دهنده‌ی مالکیت مالکان بر ملک است.
• مدارک شناسایی مالکان: کارت ملی و شناسنامه‌ی تمامی مالکان مشترک که در ملک سهم دارند.
• مستندات مربوط به توافقات احتمالی بین مالکان (در صورت وجود): هرگونه توافق‌نامه یا قرارداد قبلی میان مالکان، که ممکن است شامل توافقات در مورد مدیریت، فروش، یا استفاده از ملک باشد، باید ارائه شود.
• درخواست اصلی (دادخواست): دادخواست کتبی به دادگاه، که در آن خواسته می‌شود دستور فروش ملک مشاع به دلیل عدم امکان افراز صادر شود. این درخواست باید مستند به دلایلی باشد که عدم امکان تقسیم ملک را اثبات می‌کند و فروش آن را تنها راه‌حل ممکن معرفی می‌نماید.