شرایط الزام به ایفای تعهد در قرارداد مشارکت در ساخت

• ضمانت‌های اجرایی: برای جلوگیری از تخلف‌های احتمالی، معمولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت از ضمانت‌های اجرایی مانند وجه التزام، ضمانت‌نامه بانکی و یا تعیین خسارت تاخیر استفاده می‌شود.

• مشکلات حقوقی متداول: در قراردادهای مشارکت در ساخت ممکن است اختلافاتی درباره پیشرفت پروژه، تأخیر در انجام تعهدات یا تغییرات در شرایط قرارداد ایجاد شود که نیاز به رسیدگی حقوقی دارد.

قراردادهای مشارکت در ساخت ابتدائاً میان مالک و سازنده منعقد شده و معمولاً دارای شرط داوری می­باشند؛ بطوریکه در دعاوی و اختلافات حاصله طرفین مسائل خود را از طریق مراجعه به داور رفع می­نمایند. داور منتخب در این موارد اقدام به صدور رای داوری در دعاوی مشارکت در ساخت می­نماید. در برخی ازدعاوی مشارکت در ساخت ممکن است داور از طریق مراجع قضائی انتخاب شده و اقدام به صدور رای نماید.

یکی از موضوعات عمده در دعاوی مشارکت در ساخت که متوجه مالکین می­باشد، انجام نیمه­ کاره تعهدات قراردادی و ساخت ناقص بنا توسط سازنده است. اصولاً در قراردادهای مشارکت در ساخت تعهداتی نظیر اخذ صورتمجلس تفکیکی، اخذ پایانکار و تنظیم سند رسمی در زمره­ی تعهداتی هستند که برعهده­ی سازنده قرارداده می­شوند مگر آنکه خلاف آن در قرارداد توسط طرفین توافق شود. در صورتیکه سازنده در این قراردادها مبادرت به انجام هیچیک از تعهدات فوق­الذکر ننماید و در اثنای کار ساخت و ساز بنا، از ایفای مابقی تعهدات قراردادی خویش سرباز زند، مالک جهت الزام وی به انجام و تکمیل تعهدات خویش به داور منتخب مراجعه می­نماید تا داور پس از بررسی قرارداد و مفاد آن اقدام به صدور رای داوری در دعوای مشارکت در ساخت پیش آمده نماید.

موارد طرح دعوای الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت

طرح دعوای تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت، مصداق الزام متعهد به ایفای تعهد و شرط فعل است. این دعوا غالبا در فرضی قابل طرح است که برای تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت، تاریخی در قرارداد مشخص شده باشد و مدت آن منقضی شده باشد و مالک بنا به دلایل غیرموجه به تعهد خود عمل ننموده باشد. لذا در صورتی که تعهد مالک منوط و مشروط به ایفای تعهداتی از طرف سازنده از قبیل اخذ پروانه ساخت و ساز و تهیه مسکن برای مالک و پرداخت مبلغی به مالک باشد، ایفای تعهدات سازنده باید مقدم بر تخلیه و تحویل ملک باشد. در غیر این صورت مالک تعهدی بر تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت نخواهد داشت.

ممکن است در متن قرارداد به تعهد مالک در تخلیه و تحویل ملک موضوع مشارکت اشاره ای نشده باشد. در این فرض نیز با توجه به اینکه تخلیه ملک از مقدمات عرفی اجرای تعهدات سازنده است، نافی تعهد مالک نسبت به ایفای تعهد مذکور نسبت به سازنده نخواهد بود و سازنده می تواند در فرض استنکاف مالک با استناد به ماده ۲۲۰ قانون مدنی که اشعار می دارد عقود نه فقط متعاملین را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می نماید، بلکه متعاملین به کلیه نتایجی هم که به موجب عرف و عادت یا به موجب قانون از عقد حاصل می شود، ملزم می باشند، الزام وی را از دادگاه بخواهد.

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت تاخیر در تخلیه و تحویل ملک 

فسخ قرارداد مشارکت در ساخت به علت تاخیر مالک در ایفای تعهد مبنی بر تخلیه و تحویل ملک در دو فرض امکان پذیر است:

• اعطای حق فسخ در قرارداد مشارکت در ساخت به سازنده

در صورتی که نسبت به تاخیر مالک در ایفای تعهد مبنی بر تخلیه و تحویل ملک موضوع قرارداد مشارکت در ساخت، برای سازنده، حق فسخ پیش بینی شده باشد، سازنده می تواند بر اساس خیار تخلف از شرط و به صرف اعلام مراتب اعمال حق فسخ به مالک، نسبت به خروج از قرارداد اقدام نماید.

• اعمال حق فسخ به علت عدم امکان اجرای رای تخلیه و تحویل ملک

در صورتی که برای تخلف مالک از شرط فعل مذکور، حق فسخی برای سازنده در قرارداد پیش بینی نشده باشد، سازنده ناگزیر است ابتدا با طرح دعوای الزام به ایفای تعهد بر اساس ماده ۲۳۹ قانون مدنی، الزام او به ایفای تعهد را درخواست نماید. در صورتی که علیرغم ابلاغ اجرائیه، نامبرده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ آن نسبت به اجرای مفاد رای اقدامی ننماید، واحد اجرای احکام دادگاه با استفاده از قوای قهریه نسبت به تخلیه و تحویل ملک به سازنده اقدام می نماید. ولی در صورتی که علیرغم اقدامات واحد اجرای احکام، امکان تخلیه و تحویل ملک میسرنباشد، سازنده می تواند بر اساس ماده ۲۳۷ قانون مدنی و رای صادره و مستندات پرونده اجرائی، قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نماید.