فسخ قرارداد

مسائل فسخ قرارداد

گاهی ممکن است قراردادی به دلایل مختلف از جمله بدعهدی یکی از طرفین معامله و یا تحت شرایطی خاص منحل شده و پایان یابد. در ادامه به جزئیات بیشتر درباره فسخ قرارداد و شرایط آن خواهیم پرداخت.

فسخ قرارداد

فسخ قرارداد به معنی منحل کردن اختیاری قرارداد عقد شده است. منحل کننده می تواند هر کدام از طرفین قرارداد باشد و یا حتی شخص سوم. اجازه فسخ قرارداد، یکی از بندهای هر قراردادی است که امکان بهره مندی از آن با رعایت شروط مربوطه وجود دارد.

انواع فسخ قرارداد

الف) توافق طرفین : طرفین قرارداد می توانند با توافق در ضمن عقد قرارداد یا خارج از آن برای یک یا هر دو طرف معامله یا شخص ثالث، حق فسخ قرار دهند. توافق طرفین برای فسخ قرارداد باید به عنوان یکی از شروط قرارداد در قرارداد گنجانده شود.

مثل اینکه فردی آپارتمانی را به دیگری بفروشد و در آن شرط شود که هر کدام از طرفین یا شخص ثالث هر وقت مایل باشند بتوانند ظرف یک ماه آن قرارداد را فسخ نماید که مطابق ماده 399 قانون مدنی به آن خیار شرط گفته می شود.

ب) حکم مستقیم قانون : در مواردی قانون برای جلوگیری از ضرری که  متوجه یکی از طرفین معامله می شود، به طور مستقیم به او حق می دهد که بتواند با فسخ قرارداد از ضرر مذکور جلوگیری کند. مثل اینکه کسی خانه ای اجاره کند و پس از مدتی متوجه شود که خانه  دارای عیوبی بوده که در زمان معامله پنهان بوده است، در اینصورت مستاجر می تواند به استناد مواد  478و479 قانون مدنی حق دارد عقد اجاره را به دلیل خیار عیب فسخ کند.

در چه شرایطی می توان از حق فسخ قرارداد استفاده کرد؟

طبق ماده 396 قانون مدنی، بیان شده است که :”خریدار یا فروشنده می تواند تحت شرایطی، از حق فسخ قرارداد استفاده کند؛ حتی اگر قرارداد در ابتدا و به هنگام انعقاد غیر قابل فسخ و به هم زدن بوده باشد.”

انواع اختیارات برای فسخ قرارداد

• خیار مجلس
• خیار غبن
• خیار تدلیس
• خیار شرط
• خیار عیب
• خیار حیوان
• خیار تاخیر ثمن
• خیار تخلف شرط
• خیار رویت و تخلف وصف
• خیار تبعض صفقه
• خیار شرکت
• خیار تعذر تسلیم

خیار مجلس: فسخ قبل از ترک جلسه عقد

خیار غبن: فسخ به علت بی اطلاعی از قیمت واقعی مورد معامله یکی از طرفین مغبون (متضرر) شده است.

خیار تدلیس: فسخ با موضوع اینکه یکی از طرفین موجب فریب طرف دیگر شده است.

خیار شرط: به موجب اختیار داده شده به طرفین

خیار عیب: به موجب بی اطلاعی از عیب و ایراد موجود در مورد معامله

خیار حیوان: مربوط به معامله حیوانات تا 3 روز پس از عقد قرارداد

خیار تاخیر ثمن: به علت بدقولی یکی از طرفین در انجام تعهدات خود(برای مثال فروشنده در تحویل مال، خریدار در پرداخت وجه)

خیار تخلف شرط: به موجب تخطی از شرط ذکر شده در قرارداد از جانب یکی از طرفین قرارداد.

خیار رویت و تخلف شرط: حالتی که در آن یکی از طرفین وصف درستی از مورد معامله نکرده و مثلا در تعریف از آن اغراق کرده و طرف دیگر با استناد به توصیفات او وارد معامله شده و بعدا متوجه حقیقت شده است.

خیار تبعض صفقه: به موجب دو تکه شدن یک قرارداد

خیار شرکت: به موجب بی اطلاعی از وجود نفر سوم به عنوان مالک و انجام معامله توسط طرف دیگر قرارداد بدون اطلاع مالک سوم.

خیار تعذر تسلیم: توسط خریدار به موجب عدم تحویل مورد معامله توسط فروشنده.

نحوه طرح دعوی اعلام فسخ قرارداد

1- اولین مرحله ارسال اظهارنامه

حق فسخ یک ‌طرفه است و تنها نیاز به یک اراده دارد. اگر حق فسخ در قرارداد را دارید نیازی به توافق و رضایت طرف مقابل ندارید. بنابراین، اگر در قراردادی سبب فسخ ایجاد شده باشد، باید ابتدا اراده خود مبنی بر فسخ معامله را به طرف مقابل اعلام کنید که معمولا این امر بدوا به وسیله ارسال اظهار نامه به طرف قرارداد صورت می‌گیرد. در واقع ارسال اظهارنامه برای خوانده دعوا قبل از طرح دعوا برای اعلان اراده شما برای فسخ قرارداد است. توجه داشته باشید که اگر در هنگام عقد قرار داد خیارها از طرفین ساقط شده باشد، طرفین نمی‌توانند ادعایی داشته باشند.

2- تایید فسخ قرارداد از دادگاه

بعد از ارسال اظهارنامه باید دعوایی تحت عنوان تایید فسخ قرارداد در دادگاه صالح  مطرح نمایید. برای فسخ قرارداد شما باید به دادگاه مراجعه کنید و از دادگاه بخواهید تا فسخ قرارداد شما را تایید کند و این اراده‌ی شماست که قرارداد را فسخ می‌کند اما اراده‌ی شما و همینطور وجود سبب قانونی فسخ باید برای دادگاه احراز و اثبات شود.

جبران ضرر ناشی از فسخ قرارداد

یکی از بند هایی که در اکثر قولنامه‌ ها به آن اشاره شده است؛ تمایل به فسخ قرارداد از یک طرف معامله، بدون ارائه دلیل قانونی، می باشد. همانطور که مستحضر شده اید؛این تمایل،ضرر و زیانی را برای طرف دیگر معامله به همراه خواهد داشت.

مبلغ این ضرر و زیان مقدار مشخصی نبوده و معمولاً به‌ صورت کاملاً توافقی و البته منصفانه،عددی برای آن تعیین می‌شود؛که طرف درخواست‌کننده با پرداخت آن می‌تواند فسخ قرارداد کند .با این حال ، در اغلب موارد در قولنامه‌ها این موضوع ذکر می‌شود؛و برای آن مبلغی تعیین می‌شود که موجب تضمین معامله باشد .

به طور کلی دارا بودن دانش حقوقی در زمینه فسخ قرارداد، بسیار موثر است؛چرا که گاهی طرفین تنها به دلیل نا آگاهی از قوانین ،متضرر شده ؛و گاهاً ناچار به پرداخت هزینه های سنگین شده اند .بنابراین ، پیشنهاد می شود از تجربیات و مشاوره یک وکیل متخصص ملکی در این زمینه استفاده کنید.