تخلیه ملک تجاری

تخلیه ملک تجاری

دعاوی تخلیه ملک یکی از رایج ترین نوع دعاوی است. به طور کلی درخواست تخلیه ملک تجاری، به نفع متقاضی تخلیه ملک تجاری می باشد. حال ممکن است متقاضی مالک و یا مستاجر باشد.

مطابق با ماده 13 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، مستاجر می تواند تحت شرایط زیر از حق تخلیه ملک تجاری استفاده نماید:

1. به دلیل اتمام مهلت قرارداد اجاره نامه، مستاجر درخواست تخلیه ملک تجاری را داشته باشد؛ اما موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند.
2. مستاجر به دلیل وجود دلایل فسخ، حکم فسخ قرارداد را گرفته و متقاضی تخلیه ملک تجاری باشد. اما موجِر از تحویل گرفتن مال خودداری ورزد.

انواع تخلیه ملک تجاری:

تخلیه ملک تجاری به خواست مستاجر:

مطابق ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ در موارد زیر مستاجر می تواند از دادگاه درخواست فسخ اجاره و تخلیه ملک را بخواهد.

• در صورتی که ملک مزبور مطابق اوصاف مقرر در اجاره نامه نباشد با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی.
• در طی مدت اجاره عیبی در ملک به وجود آید که ملک را از قابلیت انتفاع خارج کند و رفع عیب هم ممکن نباشد.
• در صورتی که طبق شرایط اجاره نامه حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
• درصورتی که مستاجر در اثناء مدت اجاره فوت کند و کلیه ورثه درخواست فسخ نمایند.
• در صورتی که بنا به علت خرابی و عدم قابلیت تعمیرملک باید خراب شود.
• در صورتی که به علت خرابی بنا و مضر بودن برای بهداشت و سلامت ملک باید خراب شود.

و مواردی که طبق قانون مدنی مستاجر حق فسخ و تخلیه ملک را دارد:

۱-در صورتی که موجر ملک را به تصرف مستاجر ندهد و اجبار او به تسلیم ممکن نباشد، به استناد خیار تعذر تسلیم مستاجر می تواند فسخ کند.(ماده ۴۷۶ ق.م)۲-عیبی در ملک باشد(ماده۴۷۸)۳-تعمیرات ضروری در ملک لازم باشد مستاجر می تواند اجاره را فسخ کند.(۴۸۵)۴-بعد از قرارداد اجاره و قبل از تحویل ملک به مستاجر، شخص ثالث مزاحم مستاجر شود می تواند فسخ کند.۵-و اگر مستاجر در موقع قرارداد اجاره برای خودش حق فسخ شرط کرده باشد.

تخلیه ملک تجاری به اراده مالک:

مطابق بند ب ماده 9 قانون شوراهای حل اختلاف، متقاضی تخلیه ملک تجاری اعم از موجِر و مستاجر باید از طریق شورای حل اختلاف محل وقوع ملک اقدام کند و اگر در محل شورای حل اختلاف نباشد از طریق دادگاه محل وقوع ملک تجاری دادخواست تخلیه ملک تجاری مورد بررسی قرار خواهد گرفت.

علاوه بر موارد مذکور در قانون مدنی، ماده 14 و 12 قانون روابط موجِر و مستاجر که با توجه به شرایط، یا به موجِر و یا به مستاجر حق درخواست تخلیه ملک تجاری را داده است و ماده 15 قانون روابط موجِر و مستاجر نیز در مواردی تخلیه ملک تجاری را تجویز کرده است که عبارتند از:

• تخلیه ملک تجاری، در صورتی که تصمیم به ساخت ساختمان جدیدی باشد؛ لازم به ذکر است که در این مواقع، باید پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط، ارائه شود. در نتیجه موجِر موظف به پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجر می باشد.
• تصمیم مالک، جهت آغاز کسب و کار خود در ملک تجاری مورد بحث؛ در این صورت موجِر باید حق کسب و پیشه را به مستاجر پرداخت کند.
• تخلیه ملک تجاری در صورتی که محل تجاری مذکور برای سکونت نیز مناسب باشد و موجِر برای سکونت خود، فرزندان، والدین یا همسر، درخواست تخلیه ملک تجاری را تنظیم نمایند؛ در این صورت موجِر موظف به پرداخت حق کسب و پیشه می باشد.
• در صورتی که ملک را به منظور کسب و تجارت به مستاجر اجاره داده شده ولی مستاجر آن را تحت هر عنوان مثل وکالت و نمایندگی عملا به دیگری واگذار کرده باشد؛ در این صورت هم موجِر می تواند تخلیه ملک تجاری را بخواهد.
• در صورتی که مستاجر در ملک مورد اجاره تعدی و تفریط کرده باشد.
• در صورتی که مالک ملک تجاری، ملک را برای شغل خاصی اجاره داده باشد؛ ولی مستاجر به شغل دیگر در آن ملک مشغول شود؛ مگر این که عرفا شغل مشابه شغل سابق باشد.
• در صورتی که مستاجر یکی از سه مورد زیر را پرداخت نکرده باشد؛ موجِر می تواند تخلیه ملک تجاری را از مستاجر بخواهد:
• اجاره بهاء ملک تجاری.
• اجرت المثل ملک تجاری.
• قسط یا اقساط عقب افتاده اجاره بهاء.

اگر مالک ملک تجاری، به منظور دلایل مشخص، تخلیه ملک تجاری را عملی کرده باشد؛ چنانچه ظرف مدت 6 ماه بعد از تخلیه ملک تجاری، موجر به دلایل ذکر شده جامه عمل نپوشاند؛ به درخواست مستاجر سابق به پرداخت مبلغی معادل یک سال اجاره بهاء یا اجرت المثل در حق مستاجر محکوم خواهد شد؛ مگر اینکه ثابت شود عدم وفا به عمل، قوه قاهره یا علت خارج از اراده موجر بوده است.(ماده 15)

مراحل تخلیه ملک تجاری به تفکیک نوع سند اجاره نامه

 اجاره نامه رسمی : چنانچه اجاره نامه رسمی باشد موجر از طریق دفترخانه تنظیم کننده سند اقدام می­کند، یعنی دفترخانه به مستاجر اخطار می­کند که ظرف ۱۰ روز قسط یا اقساط عقب افتاده را پرداخت نماید. یا موجر می­تواند از طریق اجرای ثبت ، صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره بها را بخواهد.در این مورد اگر بعد از صدور اجرائیه مستاجر اجاره بهاء را پرداخت کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می­کند.اما موجر می­تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بهاء از دادگاه درخواست تخلیه ملک تجاری را بخواهد.

اجاره نامه عادی یا اجاره نامه تنظیم نشده باشد: در این صورت موجر برای تخلیه ملک تجاری  و وصول اجاره بهاء می­تواند با ارسال اظهارنامه درخواست وصول اجاره بهاء را بکند یا به دادگاه مراجعه کند.اما در این مورد هر گاه قبل از صدور حکم دادگاه مستاجر اضافه بر اجاره بهاء معوقه را ب نفع موجر در صندوق دادگستری بگذارد حکم به تخلیه داده نمی­شوداما مستاجر به پرداخت خسارت دادرسی محکوم شده و به موجر پرداخت می­کند. و این ارفاق برای هر مستاجر فقط برای یک بار می­باشد.

مدارک مورد نیاز برای درخواست تخلیه ملک تجاری که اجاره نامه آن سند عادی می باشد؟

• درخواست که در فرم مخصوصی تنظیم می شود. اطلاعات دریافتی توسط فرم مربوطه به شرح زیر می باشد :
• الف) نام و نام خانوادگی و نام پدر و محل اقامت موجِر یا قائم مقام قانونی وی.
• ب) نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر یا قائم مقام قانونی وی.
• پ) مشخصات ملک تجاری.
• ت)مشخصات و تاریخ سند اجاره.
• ج) فتوکپی برابر اصل قرارداد که باید پیوست درخواست باشد.
• دادخواست تنظیمی توسط وکیل مبنی بر تخلیه ملک تجاری.
• کپی شناسنامه و کارت ملی متقاضی.