تخلیه ملک مسکونی در واقع حقی است که قانون گذار که برای مالک ملک یا موجر معین کرده که به موجب آن موجر می تواند به دلیل منقضی شدن مدت زمان اجاره و تخلفات مستاجر، تخلیه ملک مسکونی رو بخواهد. توجه داشته باشید که قرارداد اجاره تنظیم شده مربوط به کدامیک از قوانین مربوط به اجاره می باشد.
به عنوان مثال چنانچه ملک تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 باشد دادگاه صالح به رسیدگی است. در این خصوص باید تقاضای صدور حکم فسخ اجاره و تخلیه مطابق قانون اجاره 1356 و با استناد به مواد 12 لغایت 17 قانون مذکور را حسب مورد درخواست نمائید.
حال اگر کاربری ملک به شکل مسکونی باشد و مشمول قانون مدنی و قانون روابط موجرو مستاجرسال 1376 باشد، شورای حل اختلاف با بررسی شرایط شکلی اجاره نامه و واریز مبلغ قرض الحسنه توسط موجر اقدام به صدور دستور تخلیه ملک می نماید.
ولی اگر قرارداد اجاره املاک مسکونی شرایط شکلی اجاره را نداشته باشد، مالک باید برای تخلیه ملک مسکونی باید به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه و تقاضای صدور حکم تخلیه ملک مسکونی را از دادگاه درخواست نماید.
فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
در پاسخ به پرسش تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست باید گفت:صدور دستور تخلیه ملک، زمانی اتفاق می افتد که دو شاهد قرارداد اجاره را امضا کرده باشند و مدت زمان قرارداد پایان یافته باشد. اگر این شرایط وجود داشته باشند، دستور تخلیه توسط مالک ملک به شورای حل اختلاف تقدیم می شود. دستور تخلیه قطعی است و مستاجر حق اعتراض به آن را ندارد. علاوه بر این، در مقایسه با حکم تخلیه، سریع تر به نتیجه می رسد.
چنانچه مدت زمان قرارداد اجاره هنوز به اتمام نرسیده و قرارداد توسط دو شاهد امضا نشده باشد، مالک باید درخواست حکم تخلیه را به دادگاه تقدیم کند. دادگاه به موضوع رسیدگی کرده و اقدام به صدور حکم تخلیه ملک می کند. حکم تخلیه قطعی نیست و مستاجر تا 20 روز پس از ابلاغ حکم، میتواند نسبت به آن درخواست تجدیدنظر کند.
مقام صالح برای رسیدگی به دعوی تخلیه ملک مسکونی
۱ – مراجع قضایی ( شورای حل اختلاف، دادگاه ): برای رسیدگی به درخواست تخلیه عین مستاجره چنانچه مسکونی باشد و دارای شرایط شکلی اجاره (دو نسخه بودن و امضای دو شاهد ) به موجب مقررات قانون شورای حل اختلاف، شورای حل اختلاف صالح به رسیدگی است اما چنانچه شرایط شکلی اجاره رعایت نشده باشد دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی است و مالک باید تقاضای صدور حکم تخلیه را از دادگاه بنماید.
۲ – دوایر اجرای ثبت : در صورتی که اجاره نامه به صورت سند رسمی تنظیم شده باشد به موجب ماده ۹ و ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر قانون سال ۱۳۷۶ و ماده ۱۱ آیین نامه سر دفتر وظیفه دارد پس از احراز هویت و صلاحیت درخواست کننده اجرائیه را ظرف ۲۴ ساعت در ۳ نسخه تهیه و با مهر ویژه اجرا منقوش و جهت اقدام به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت محل ارسال می نماید.
مطابق ماده ۱۲ آیین نامه اجرای ثبت ,اجرای ثبت موظف است با وصول اوراق اجرائیه از دفترخانه تنظیم کننده سند حداکثر ظرف ۲۴ ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور دستور ابلاغ و تخلیه به مامور ابلاغ نماید. مستاجر موظف است ظرف ۳ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید و موجر موظف است مبلغ ودیعه یا رسید پرداخت آن را به دایره اجرا تسلیم نماید.
مراحل تخلیه منزل مسکونی
بعد از اثبات تحقق یکی از شرایط لازم برای صدور حکم تخلیه، موجر با ارائه مدارک از دادگاه یا شورا درخواست میکند و با صدور حکم تا ۲۴ ساعت پس از صادر شدن حکم، مستاجر از آن مطلع میشود و حکم تخلیه به او ابلاغ میشود. مستاجر ۷۲ ساعت مهلت دارد که ملک اجاره شده را تخلیه کند و نمیتواند به حکم اعتراضی کند.
حکم تخلیه زمانی قابل اجرا است که موجر مبلغ ودیعه و یا پول پیشی که مستاجر به موجر داده بوده است را به او بازگرداند. تا زمانی که این مبلغ پرداخت نشود و رسید آن به مرکز قضایی تحویل داده نشود امکان اجرای حکم تخلیه وجود ندارد.
اگر مستاجر در زمان سکونت خود خسارتی به ملک وارد کرده باشد یا به موجر بدهکار باشد موجر برای دریافت بدهی یا خسارت باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست بدهد و ادعای خود را ثابت کند.
در برخی موارد اگر مستاجر ثابت کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده و یا موجر از سند جعلی برای درخواست خود استفاده کرده است، میتوان مانع از اجرای حکم تخلیه شد.
اگر اجاره در قرارداد عادی باشد با قرارداد رسمی تفاوتی دارد و آن در این است که بر طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 قرارداد اجاره عادی باید به وسیله 2 نفر به عنوان شاهد گواهی شود. علاوه بر این درخواست تخلیه برای ملکی که به منظور سکونت اجاره داده شده باید به شورای حل اختلاف ارائه شود و اگر ملک به قصد تجاری اجاره شده باشد مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی است و به دادگاه ارائه میشود.
یک نکته مهم که نباید فراموش کرد این است که اگر مستاجر با پایان زمان اجاره در ملک باقی بماند با او با توجه به توافقات و مواد قرارداد برخورد میشود. ممکن است در قرارداد توافق شده باشد که با انقضای مدت مبلغی به عنوان اجاره بهای پس از انقضا از مستاجر دریافت شود یا ممکن است با ادامه سکونت مستاجر بدون رضایت موجر مبلغی به عنوان وجه التزام عدم تخلیه عین مستاجره از مستاجر دریافت شود. اگر در قرارداد اجاره در این مورد توافقی وجود نداشته باشد و چیزی پیشبینی نشده باشد فرد غاصب باید اجرت المثل ایام تصرف را بپردازد. محاسبه این مبلغ با نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام میشود.
در نهایت خوب است بدانید که برای درخواست تخلیه نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست.اگر مدت اجاره به اتمام رسیده باشد مستاجر مکلف به تخلیه است و با توجه به قانونی که قرارداد بر طبق آن تنظیم شده با او برخورد خواهد شد.
