دستور فروش چیست؟
عبارت است از یک دستور قضایی جهت فروش اموالی که چند شریک دارد و شرکا نمیتوانند در کنار یکدیگر به صورت مشاعی و شراکتی از آن مال استفاده نمایند و با هم اختلاف نظر دارند.
در نتیجه یک یا چند نفر از شرکا تقاضای فروش مال و پرداخت قیمت آن به نسبت سهم هر یک از شرکا به ایشان را از مرجع قضایی می نمایند.
به عبارت دیگر راهی است که شرکای مال بتوانند در زمانی که خودشان توافق برای فروش ندارند به کمک دادگاه مال مشاع را فروخته و قیمت آن را بین خود تقسیم نمایند.
مراحل قانونی دستور فروش ملک مشاع
مرحله اول : در صورتی که ملک دارای سند مالکیت رسمی باشد، هر یک از مالکین مشاعی ملک باید با مراجعه به اداره ثبت محل وقوع ملک تقاضایی را مبنی بر افراز ملک مشاع به اداره ثبت تحویل دهد. پس از آن کارشناس مربوطه با مراجعه به پرونده ثبتی و پرونده را به نقشه بردار ثبت ارجاع می نماید و با تعیین وقت قبلی در حضور همه مالکین مشاعی نقشه برداری انجام می شود. پس از آن صورتجلسه ای تنظیم و به امضاء همه مالکین مشاعی میرسد .
سپس تصمیم واحد ثبتی به مالکین ملک مشاعی ابلاغ می شود و این تصمیم ظرف مدت 10 روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در دادگاه عمومی محل می باشد.
مرحله دوم : متقاضی افراز بعد از تهیه گواهی نامه عدم افراز، باید با مراجعه به دفتر خدمات الکترونیک قضائی نسبت به ثبت و ارسال دادخواست دستور فروش ملک مشاع اقدام نماید. در مورد تقسیم اموال مشاع خواهان باید نام و سایر مشخصات خود و نام تمامی شرکا را در دعوای تقسیم تصریح نماید و همچنین دلایل مالکیت مشاعی و دلیل حقانیت خود را در مال مورد تقاضای تقسیم به دادگاه صالح تسلیم نماید.
مرحله سوم : در این مرحله دادگاه با بررسی مدارک و مستندات خواهان باید نسبت به صدور دستور فروش ملک اقدام نماید. بعد از اینکه دسنور فروش ملک مشاع صادر شد، ملک از طریق مزایده به فروش می رسد. در مزایده مال مشاع کارشناس یک قیمت پایه ای برای ملک مشاع تعیین می کند و شخصی برنده مزایده است که بالاترین بها را پیشنهاد داده باشد. توجه داشته باشید که عدم حضور سایر شرکا در جلسه مزایده مانع از انجام مزایده نمی باشد. متقاضی افراز یا همان شخصی که درخواست فروش کرده است می تواند این ملک را خریداری کند.
نکات مهم در دستور فروش ملک مشاع
در دستور فروش ملک مشاع برخی نکات وجود دارد که باید به آنها توجه ویژه ای داشت. از مهمترین نکات این امر میتوان به موارد زیر اشاره کرد.
- فروش ملک مشاع در قالب دستور است. به همین دلیل چون این مورد رای دادگاه نیست، نمیتوان به آن اعتراض کرد.
- خواهان در صورتی که به هدف خود نرسد، میتواند دوباره برای این کار درخواست کند.
- اگر درخواست دستور فروش ملک مشاع به همراه دادخواست تقسیم ترکه به دادگاه تقدیم شود، دادخواست باید به طرفیت همه شرکا و ورثه باشد تا دادگاه به آن رسیدگی کند.
- دادگاه تنها زمانی دستور فروش ملک مشاع را صادر میکند که از قبل گواهی عدم افراز ملک به پیوست دادخواست به دادگاه ارائه شده باشد.
- اگر ملک مشاعی در توقیف باشد، در صورت صدور دستور فروش، قرار عدم استماع دعوا صادر خواهد شد.
- در صورت در رهن بودن ملک، باز هم دادگاه میتواند دستور فروش را صادر کند و بر اساس قانون با حفظ حقوق هر کدام از شرکا ملک فروخته خواهد شد.
- فرد متقاضی دریافت دستور فروش ملک مشاع خود میتواند در مزایده شرکت کند و تمام ملک را خریداری کند.
- عدم حضور شریک یا شرکا مانع از برگزاری مزایده فروش ملک نخواهد شد.
مدارک مورد نیاز برای درخواست دستور فروش ملک مشاع
برای این که فرد یا وکیل ملکی او بتواند درخواست دستور فروش ملک مشاع را داشته باشد، باید مدارک زیر را به دادگاه ارائه کند.
- تصویر کارت ملی
- تصویر و اصل سند مالکیت
- گواهی عدم افراز ملک
- فرم دادخواست
- فیش واریز هزینه دادرسی
مدت زمان دستور فروش ملک مشاع
باید بدانید که مدت زمان دستور فروش ملک مشاعی و انجام آن به موارد متفاوتی بستگی دارد. همین موارد باعث خواهد شد تا نتوانیم زمان دقیقی برای این مورد اعلام کنیم. اما به طور معمول این کار به ۲ تا ۶ ماه زمان نیاز دارد.
تفاوت دستور فروش و تقسیم ترکه در چه موردی می باشد
دستور فروش یک دعوای غیرترافعی می باشد که اصولاً دادگاه برای رسیدگی به آن جلسه ای تشکیل نخواهد داد و صرفاً یک دستور جهت فروش مال صادر خواهد نمود.ولی دعوای تقسیم ترکه یک دعوای ترافعی می باشد که دادگاه مکلف است جهت رعایت اصل تناظر، فرصت دفاع به طرفین دعوا را با تشکیل یک یا چند جلسه رسیدگی اعطا نماید.(اصل تناظر یکی از اصول آیین دادرسی است که به موجب آن دادگاه باید به هر یک از اصحاب دعوی حق دفاع دهد.)
همچنین در تفاوت این دو دعوا می توان گفت در دعوای تقسیم ترکه ابتدا دادگاه تلاش می کند اموال مشاع را بین شرکا تقسیم نماید و در صورت عدم امکان تقسیم به هیچ یک از طرق ممکن، در نهایت اموال را فروخته و قیمت آن را تقسیم خواهد نمود اما در خصوص دعوای دستور فروش، دادگاه دستور فروش اموال را به صورت مستقیم صادر خواهد نمود.
مطابق رویه دادگاه ها برخی از شعب ترکه ای که از متوفی به وراث او به ارث رسیده را قابل فروش از طریق دعوای دستور فروش نمی دانند و معتقدند که حتماً باید دعوای تقسیم ترکه در خصوص آن مطرح شود.
لذا جهت احتیاط بیشتر اگر مال مشاع ماترک متوفی می باشد که به ارث رسیده است، بهتر است دعوای تقسیم ترکه مطرح گردد ولی اگر مال مشاع بین چند شخص به صورت وراثتی نباشد دعوای دستور فروش بهتر و سریعتر خواهد بود. این نکته هم قابل عرض است که بر اساس نظر اکثر قضات و همچنین وکلای مربوط به املاک اترس دستور فروش ، درمورد ملک ورثه ای هم قابل طرح است.
