دعاوى مرتبط با حوزه پيش فروش ملک و مشاركت در ساخت

بهترین وکیل پایه یک دادگستری در غرب تهران با تجربه و مهارت لازم برای حل مشکل در حوزه (دعاوی ملکی) به‌ پرونده شما راه‌ کارهای حقوقی موثری ارائه می‌دهد.  

گروه وکلای امید لاهیجانی نژاد در تمامی زمینه‌های مختلف حقوقی و ملکی تخصص داشته و با چندین سال سابقه کار و تجربه امور کیفری پیگیری پرونده ها و خدمات حقوقی شما را از صفر تا صد به عهده می‌گیرند.

برای مشاوره در انواع پرونده‌های قضایی با ما در تماس باشید:  02188699518 (09121144321)

بهترین وکیل پایه یک دادگستری در غرب تهران

  تیم حقوقی ما به کسب موفقیت شهرت دارد. به ما اعتماد کنید تا از شما حمایت کنیم.

بخش اول: الزام به تنظیم سند رسمی پیش‌ فروش ملک: گامی برای امنیت معاملات ✅

قانون پیش‌فروش ساختمان، با هدف ساماندهی بازار مسکن، تنظیم سند رسمی پیش‌فروش نزد دفاتر اسناد رسمی را الزام‌آور دانسته است. این الزام قانونی از طریق ثبت قرارداد در سند مالکیت، مانع از انعقاد قراردادهای معارض و سوءاستفاده‌های احتمالی می‌شود.

• طرح دعوا: اگرچه قانون صریح است، اما در صورت تنظیم قرارداد پیش‌فروش عادی، پیش‌خریدار باید برای احقاق حق، دعوای “الزام به تنظیم سند رسمی پیش‌فروش ملک” را در دادگاه مطرح کند.

• تفاوت سند: این سند رسمی مورد مطالبه، خود قرارداد پیش‌فروش است و با سند رسمی مالکیت نهایی که پس از اتمام ساخت تنظیم می‌شود، متفاوت است.

• مزیت سند رسمی: در صورت رسمی بودن قرارداد، برای الزام متخلف به انجام تعهدات (مانند تنظیم سند رسمی مالکیت نهایی)، نیازی به طرح دعوای طولانی در دادگاه نیست و می‌توان مستقیماً از طریق اجرای ثبت اقدام کرد. (مثال: در صورت آماده بودن مقدمات، اجرای ثبت می‌تواند رأساً سند مالکیت را به نام پیش‌خریدار تنظیم کند.)

• نکته مالیاتی: برای تنظیم سند رسمی پیش‌فروش، نیازی به اخذ مفاصا حساب مالیاتی نیست.

بخش دوم: الزام سازنده به اخذ پروانه تخریب و نوسازی: رعایت تعهدات اولیه ✅

در قراردادهای مشارکت در ساخت، اخذ پروانه تخریب و نوسازی معمولاً اولین و مهم‌ترین تعهد سازنده است. مالکان می‌توانند برای الزام سازنده‌ای که تعهد خود را اجرا نکرده، اقدام به طرح دعوا کنند.

نکات حیاتی در این دعوا:

• موعد مقرر: طرح دعوا تنها پس از انقضای مهلت تعیین شده در قرارداد برای اخذ پروانه، امکان‌پذیر است.

• موارد رفع مسئولیت سازنده: سازنده می‌تواند با اثبات قوه قاهره (فورس ماژور)، مانند موانع خارج از اراده یا تغییر قوانین که صدور پروانه را ممنوع کرده است، از خود دفاع کند.

• مسئولیت مالک: اگر مالک اسناد و مدارک لازم برای اخذ پروانه را در اختیار سازنده قرار نداده باشد، مسئولیت از سازنده سلب شده و دعوای الزام شکست خواهد خورد.

• اخذ پروانه توسط مالک:

  • اگر مالک پس از قطعیت حکم دادگاه، خود اقدام به اخذ پروانه کند، می‌تواند هزینه‌ها را از سازنده مطالبه کند.

  • اما اگر مالک بدون رأی دادگاه رأساً پروانه را بگیرد، دیگر حق مطالبه هزینه از سازنده را ندارد؛ بنابراین ابتدا باید سازنده را از طریق دادگاه ملزم نماید.

• شرایط تعهد سازنده: وظیفه اخذ پروانه تنها در دو صورت متوجه سازنده است: تعهد صریح در قرارداد یا اخذ وکالت کاری از مالک.

بخش سوم:  الزام مالک به تخلیه و تحویل ملک برای مشارکت در ساخت ✅

در این خصوص می توانید با شماره های 09121144321   و  02188699518 تماس حاصل نمایید.

بخش چهارم: 💡 گواهی پایان کار ساختمان: الزامی‌ترین مدرک برای تایید هویت حقوقی بنا ✅

• تأیید انطباق با مقررات: صدور این گواهی به معنای آن است که ملک ساخته‌شده، کاملاً با نقشه و پروانه ساختمانی تأییدشده انطباق دارد و اصول فنی، استانداردها و مقررات شهرسازی رعایت گردیده است.

• تصفیه مالی و عوارض: این گواهی تنها پس از آن صادر می‌شود که سازنده یا مالک، کلیه عوارض و مالیات‌های متعلقه به شهرداری و سایر نهادها (مانند عوارض نوسازی) را پرداخت کرده باشد.

• پیش‌نیاز اسناد اصلی: بدون گواهی پایان کار، اخذ دو مدرک حیاتی دیگر امکان‌پذیر نیست:

  1. صورت‌مجلس تفکیکی: این صورت‌مجلس، جزئیات هر واحد (متراژ دقیق، مشاعات، انباری و پارکینگ) را مشخص می‌کند.

  2. سند رسمی مالکیت (انتقال قطعی): تنظیم سند نهایی ملک به نام خریدار یا شریک، بدون ارائه گواهی پایان کار در دفاتر اسناد رسمی، ممنوع است.

فرآیند بازدید و صدور

برای صدور گواهی پایان کار، کارشناسان فنی و مأموران شهرداری موظف به بازدید میدانی از ساختمان هستند تا احراز کنند که:

• ساختمان مطابق با پروانه اولیه ساخته شده است.

• تخلفی از نظر تراکم، تعداد طبقات، عقب‌نشینی یا تغییر کاربری صورت نگرفته باشد. تنها پس از تأیید نهایی این کارشناسان است که گواهی به مالک یا سازنده تحویل داده می‌شود.

بخش پنجم: 💡فوت سازنده: آثار حقوقی بر قراردادهای پیش‌فروش و مشارکت✅

وقوع حادثه‌ای مانند فوت سازنده (متعهد) در جریان اجرای قراردادهای بلندمدت ساخت، چالش‌های حقوقی جدی ایجاد می‌کند. نکته کلیدی این است که تعهدات ساختمانی، اغلب جزء تعهداتی نیستند که اجرای آن‌ها صرفاً وابسته به شخصیت متعهد باشد، مگر اینکه در قرارداد صراحتاً شرط شده باشد.

انتقال تعهدات به ورثه

• اصل کلی: در صورت فوت سازنده، اگر در قرارداد مباشرت و شخص خاص بودن او در ساخت شرط نشده باشد، تمام تعهدات قراردادی (مانند ساخت، تکمیل، اخذ پایان کار و تنظیم سند رسمی) به ورثه قانونی او منتقل می‌شود.

• وظیفه ورثه: ورثه مکلفند با استفاده از ماترک (اموال به جا مانده) متوفی، تعهدات قراردادی را تکمیل و اجرا نمایند.

تأثیر زمان فوت بر خسارت تأخیر (وجه التزام)

زمان فوت سازنده نسبت به موعد مقرر تحویل، تعیین‌کننده تعلق خسارت تأخیر خواهد بود:

نکته مهم: ورثه باید در چارچوب قوانین ارث و تا حدود دارایی‌های باقی‌مانده از متوفی، نسبت به اجرای تعهدات عمل کنند.

به تنهایی با مسائل حقوقی مواجه نشوید. به تیم ماهر ما برای راهنمایی اعتماد کنید. امید لاهیجانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری