دعاوى اختصاصى اجاره طبق قوانين روابط استيجارى مصوب ٧٦/٥٦

دعاوى اختصاصى اجاره(روابط موجر و مستاجر در املاك مسكونى و تجارى طبق قوانين روابط استيجارى مصوب ٧٦/٥٦
١.دستور تخليه فورى(مصوبه ستاد ملى مبارزه با كرونا و استثناآت آن)
همانطور كه ميدانيد و به كرات شنيده ايد با توجه به استمرار شرایط بیماری کرونا
کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که از تاریخ ابلاغ این مصوبه تا پایان سال ۱۴۰۰ مدت زمان اعتبار آنها به اتمام می رسد
درصورت عدم توافق طرفین و تمایل مستأجرین به مدت یکسال به صورت خودکار تمدید می گردد✅
⚖️⚖️⚖️⚖️⚖️⚖️⚖️⚖️⚖️⚖️⚖️
و اما …….
📢
♻️موارد ذیل از شمول این مصوبه مستثنی هستند:
🔹چنانچه مالک
👈به منظور تخريب واحد مسکونی و احداث ساختمان جدید و یا تعمیرات اساسی واحد مسکونی
پروانه ساختمانی یا پروانه تعمیرات اساسی اخذ کرده باشد✅

🔹چنانچه مستأجر
👈تا یک ماه پس از تمدید قرارداد اجاره جدید
بر اساس مستندات مثبت و به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده ما به التفاوت مال الاجاره را به موجر پرداخت نکرده باشد✅

🔹اگر ملك مورد اجاره قبلاً یا در مدت تمدید قرارداد
👈به طور قطعی و رسمی مورد معامله قرار گرفته باشند
مستأجر می بایست ظرف مدت دو ماه از تاریخ انتقال سند رسمی نسبت به تخلیه و تحویل آن اقدام کند✅

🔹چنانچه مستأجر
👈با افزایش مبلغ اجاره با نرخ‌های مصوبه موافقت نکند
به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده مورد اجاره قابل تخلیه است✅
🔹مستأجرینی که در دوره قرارداد اجاره براساس این مجوز به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده
👈به تعهدات خود عمل نکنند و موجب تضییع حقوق موجر شوهد مشمول این مصوبه نخواهند شد✅
🔹چنانچه موجر و افراد تحت تکفل وی
👈صرفاً مالک همین واحد مسکونی مورد اجاره بوده و نیاز (مالک و افراد تحت تکفل) موجر به ملک مسکونی مورد اجاره برای سکونت، توسط مرجع صالح رسیدگی کننده احراز شود✅
🔹چنانچه بنا به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده
👈رفتار مستأجر برخلاف عرف بوده و باعث شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی شده باشد✅
🔹چنانچه مستأجر
👈در دوران استفاده از واحد مسکونی استفاده غیر و يا خلاف تعهدات مقرر در اجاره نامه اعم از كاربري نماید✅
🔹اگر مستأجر
👈 در دوره قبل نسبت به ایفای تعهدات ازقبیل پرداخت به موقع اجاره بها، هزینه و شارژ اقدام ننموده و موجب ضرر و زیان قابل ملاحظه موجر(به تشخیص مرجع صالح رسیدگی کننده) شده باشد
٢.مطالبه اجرت المثل ايام تصرف
زمانی که موعد قرارداد اجاره منقضي ميشود، عقد اجاره نیز پایان می پذیرد
📢
اگر پس از انقضای مدت اجاره
مستاجر همچنان مورد اجاره را در تصرف خود داشته و از تخلیه امتناع نماید❌
👈در اینصورت موجر می تواند اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نماید✅⚖️

♦️نکات مهم در ارتباط با دعوای مطالبه اجرت المثل ایام تصرف
♻️تنها مالک رسمی ملک یا وکیل قانونی او می توانند دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف را ارائه نمایند
♻️اگر موجر پس از پایان مدت اجاره، خواستار تخلیه مستاجر نگردد این امر ظاهراً بدین معناست که برای ادامه تصرفات مستاجر، رضایت دارد
♻️اگر کسی از ملک فرد دیگری بدون رضایت او استفاده نماید، می بایست به میزان مدت استفاده از ملک، اجرت المثل پرداخت نماید
♻️اگر مدت اجاره تمام شود و مالک درخواست تخلیه نماید اما مستاجر تخلیه نکند، مستاجر در حکم غاصب است و ضامن عین و منافع ملک می باشد
♻️گاهی اوقات ممکن است که در قرارداد اجاره نوشته شود که در صورت اتمام مدت اجاره، مبلغ اجرت المثل به میزان اجاره بها می باشد
این شرط در صورتی نافذ است که مستاجر با رضایت مالک در ملک سکونت داشته باشد و در صورتی که موجر تقاضای تخلیه ملک را كند و مستاجر تخلیه نکند، در اینصورت اجرت المثل بر اساس ارزش واقعی و با نظر کارشناس تعیین می گردد
♻️اجرت المثل ایام تصرف در حکم خسارت می باشد
♻️چنانچه مستاجر به دلیل استرداد مبلغ ودیعه از سوی موجر، مورد اجاره را تخلیه ننماید موظف است تا زمان تخلیه اجرت المثل را پرداخت نماید

٣.تخليه اماكن تجارى داراى حق سرقفلى

اقداماتی که  باعث  اسقاط  حق  سرقفلی  میشوند  چیست؟

🔻 انتقال به غیر: در صورتی که با عدم وجود حق انتقال ، مالک سرقفلی اقدام به انتقال (فروش) سرقفلی نماید مالک ملک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار محل را تخلیه نماید .

🔶 تغییر شغل: تغییر شغل نیز از اقداماتی است که باعث از بین رفتن سرقفلی می شود. اگر در سند سر قفلی (اجاره نامه) شغل خاصی قید شود و مالک سرقفلی بدون اخذ رضایت مالک اقدام به تغییر شغل نماید کل حق وحقوق قانونی وی از بین می رود و مالک ملک میتواند بدون پرداخت مبلغی ملک خود را تخلیه نماید.

🔶 تعدی و تفریط : تعدی به معنای تجاوز از حدود اذن مالک یا اقدامی غیر متعارف علیه مال دیگری است. و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری می باشد . با این توضیح در صورتی که صاحب سرقفلی ( دارنده حق کسب و پیشه) نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین خواهد رفت و مالک ملک می تواند بدون پرداخت مبلغی ، ملک خود را تخلیه نماید.

🔶عدم پرداخت اجاره بهاء: یکی دیگر از اسباب تخلیه محل سرقفلی عدم پرداخت اجاره بهاء می باشد. صاحب سرقفلی مکلف است در مدت ۱۰ روز (تا دهم ماه بعد) از هر ماه نسبت به پرداخت اجاره بهای مالک اقدام نماید . قانون هیچ بهانه ای را برای عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف صاحب سرقفلی (مستاجر ) نمی پذیرد و در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء از طرف مالک سرقفلی ، مالک ملک می تواند با ارسال اظهارنامه نسبت به درخواست اجاره بهاء اقدام نماید. هرگاه بعد از دو بار ارسال اظهارنامه ، مالک سرقفلی برای بار سوم اجاره بهاء را به موقع پرداخت ننماید مالک ملک می تواند نسبت به درخواست اجاره بهاء و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام نماید.

٤.تجويز انتقال منافع

در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ١٣٥٦ می باشد
👈اصل بر عدم حق انتقال منافع از سوی مستأجر است
و
حق انتقال منافع به غیر يا حق كسب و پيشه صراحتاً سلب شده و مستأجر بدون اخذ رضايت از موجر یا مالک، حق انتقال ندارد
و در صورت انتقال
👈مطابق ماده ١٩ قانون روابط موجر و مستأجر سال ١٣٥٦ حق درخواست تخلیه به دلیل انتقال منافع بدون اخذ رضايت با پرداخت نصف حق کسب و پیشه براي مالك /موجر ايجاد ميشود
بنابراين بايستي مستاجر جهت انتقال منافع به غير(حق كسب و پيشه) قبل از اقدام، رضايت مالك را اخذ نمايد
⚖️⚖️⚖️⚖️⚖️⚖️⚖️⚖️⚖️⚖️⚖️⚖️
📢
🔹بهتر است مستاجر ابتدا
از طريق👈ارسال اظهارنامه👉 تصميم خود را به موجر(مالك) اعلام نمايد كه اگر خود مالك تمايل به خريد حق كسب و پيشه يا رضايت در انتقال دارد با پرداخت حق مالكانه كه معمولاً بين ٨ تا ١٥ درصد يا ١٠ تا ٢٠ درصد است حق كسب و پيشه واگذار گردد.
🔹در غير اينصورت مستاجر بايستي اقدام به طرح دعوي نموده و
👈دادخواست تجويز انتقال منافع👉
را به دادگاه محل وقوع ملك تقديم نمايد
در اين روش ديگر لزومي به پرداخت حق مالكانه نميباشد
و
اگر بعد از تقديم دادخواست موجر جهت خريد حق كسب و پيشه اعلام آمادگي نمود و توافق به عمل آمد، دادگاه موضوع را براي ارزيابي به كارشناس ارجاع ميدهد و پس از قطعيت قيمت،به موجر فرصت مناسبي براي پرداخت داده ميشود.
🔹وليكن اگر موجر همچنان بعد از طرح دعوي نيز رضايت به انتقال ندهد دادگاه طبق خواسته مستاجر مجوز انتقال منافع به غير را صادر مينمايد.
📢قابل توجه است كه
حكم تجويز انتقال منافع شش ماه از زمان صدور اعتبار دارد.

٥.نحوه الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره
گاهی اوقات ممکن است که بعد از انعقاد قرارداد اجاره و یا در طول مدت اجاره، ملکی که در ید مستأجر است (عین مستأجره) احتیاج به تعمیرات اساسی پیدا کند، در این شرایط موجر (اجاره دهنده) موظف است که تعمیرات لازم را انجام دهد،حال اگر موجر به وظیفه خود عمل ننماید، مستأجر می تواند با ارائه دادخواستی تحت عنوان الزام موجر به تعمیرات اساسی ملک، الزام وی را به انجام عمل مورد نظر از طریق دادگاه بخواهد.

پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت موجر به تعمیرات اساسی عین مستأجره و قطعیت آن، در صورتیکه موجر تعمیرات اساسی مورد نظر را انجام ندهد، مستأجر میتواند تعمیرات مورد نظر را به حساب موجر بر اساس نظر کارشناس رسمی دادگستری، انجام داده و از مبلغ اجاره کسر کند.
در شرایطی که مبلغ اجاره تکافوی هزینه تعمیرات را ندهد، مستأجر میتواند سایر اموال موجر را توقیف و از محل فروش آنان، هزینه های تعمیر را تأمین نماید.
اگر از موجر اموالی یافت نشود، موجر تا زمان پرداخت هزینه ها، جلب می شود.

٦.تخليه به جهت نياز شخصي

یکی از جهاتی که مالک ملک استیجاری دارای حق کسب و پیشه میتواند اقدام به تخلیه ی ملک کند، تخلیه به دلیل نیاز شخصی مالک است. در این روش، مالک می تواند با اثبات این که برای گذران زندگی و امرار معاش، نیازمند به کسب و کار در ملک تجاری است، تقاضای تخلیه ی ملک را تقدیم کند
دادگاه پس از بررسی مستندات و دلایل مالک و در صورت احراز نیاز شخصی وی، ابتدا پرونده را به کارشناس رسمی دادگستری جهت ارزیابی میزان حق کسب و پیشه ارجاع می دهد و پس از قطعیت نظر کارشناس رسمی، اقدام به صدور رأی تخلیه با تعیین مهلتی ۳ ماهه برای موجر جهت پرداخت کل حق کسب و پیشه و مهلتی ۱۰ روزه تا ۲ ماهه برای مستأجر جهت تخلیه می کنند. در رأی دادگاه تصریح می شود که در صورت پرداخت نکردن حق کسب و پیشه، ظرف ۳ ماه از تاریخ قطعیت رأی، حکم صادر شده بلا اثر میشود.

٧.تخليه به جهت تخريب و نوسازى

مطابق ماده ۱۵ قانون روابط مؤجر و مستأجر 1356 مالک می تواند تخلیه ملک به دلیل تجدید بنا را به طرفیت مستاجر مطرح کند و تخلیه ملک منوط بر این است که مالک پروانه ساختمانی یا گواهی شهرداری مربوط را اخذ و به دادگاه ارائه کند و شهرداری‌ موظف است با رعایت مقررات مربوطه پروانه ساختمان یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک ملک تحویل دهد.
بنابراین، طرح عملی دعوی تخلیه سرقفلی به جهت تخریب از اختیارات مالک ملک می‌باشد و مالک می تواند به منظور احداث ساختمان جدید تخلیه مورد اجاره را درخواست کند. این امر منوط بر این است که مالک تا 6 ماه پس از اجرای حکم تخلیه احداث و نوسازی ملک را شروع کند و در زمان اجرای حکم تخلیه، سر قفلی مستاجر را بپردازد.