بهترین وکیل پایه یک دادگستری در غرب تهران با تجربه و مهارت لازم برای حل مشکل در حوزه (دعاوی ملکی) به پرونده شما راه کارهای حقوقی موثری ارائه میدهد.
گروه وکلای امید لاهیجانی نژاد در تمامی زمینههای مختلف حقوقی و ملکی تخصص داشته و با چندین سال سابقه کار و تجربه امور ملکی
پیگیری پرونده ها و خدمات حقوقی شما را از صفر تا صد 
به عهده میگیرند.
برای مشاوره در انواع پروندههای قضایی با ما در تماس باشید: 02188699518 (09121144321)
بهترین وکیل پایه یک دادگستری در غرب تهران
تیم حقوقی ما به کسب موفقیت شهرت دارد. به ما اعتماد کنید تا از شما حمایت کنیم.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی چیست؟
مستنبط از ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴ و بند (د) ماده یک آئین نامه اجرائی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۸۶ هر گونه اقدامی که مخالف با تداوم و بهره برداری و استمرار استفاده از اراضی زارعی و باغات گردد، به منزله تغییر کاربری است و موارد مبتلا به آن غالبا در قالب ساخت و سازهای غیر مجاز همچون ساخت اماکن مسکونی و تجاری و تفریحی و صنعتی نمود پیدا می کند.
در تغییر کاربری اراضی ، ضرورتی دال بر استفاده از اراضی زراعی و باغات با کاربری جدید نمی باشد، بلکه صرف تغییر تداوم و بهره وری و ممانعت از استمرار استفاده از اراضی زراعی و باغها موجب تحقق تغییر کاربری خواهد شد.
برای گرفتن مجوز تغییرکاربری چه باید کرد؟
مراجعه به دبیرخانه کمیسیون
برای اخذ مجوز تغییرکاربری اراضی زراعی و باغها باید درخواست تغییرکاربری را با رعایت شرایطی به دبیرخانه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری تقدیم نمود.
اخذ درخواست اشخاص حقیقی و حقوقی برای تغییرکاربری اراضی زراعی و باغها همراه با مدارک مربوطه از وظایف و اختیارات دبیرخانه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری است. اما ادارات جهاد کشاورزی شهرستانها هم معمولاً درخواست ها را دریافت می کنند و به دبیرخانه مذکور ارسال می کنند. مدیریت جهادکشاورزی شهرستان درخواست تغییرکاربری را جهت انجام بررسیهای اولیه اعم از مطابقت مدارک منضم بهدرخواست و نقشه ارائهشده و… به کارشناس یا کارشناسان منتخب رئیس سازمان جهادکشاورزی ارجاع مینماید و پس از وصول نظریه مذکور مبنی بر زراعی و باغ بودن، نسبت به اخذ پاسخ استعلامات مقرر در ماده3 آئیننامه اجرایی اقدام و پرونده متشکله را به دبیرخانه کمیسیون ارسال می کنند.
اقدامات دبیرخانه کمیسیون تبصره ۱ ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها
بعد از رسیدن درخواست به دبیرخانه کمیسیون، در دبیرخانه کمیسیون مذکور اقدامات زیر انجام می شود:
- ثبت پروندهها در دفاتر مخصوص
- ابلاغ به متقاضی برای رفع نقص
- ارسال دعوتنامه کتبی برای اعضا جهت شرکت در جلسه کمیسیون
- خارج کردن پروندههای ناقص از دستورکار کمیسیون
- ارسال پروندهها به مدیریت جهادکشاورزی شهرستان محل وقوع ملک برای انجام تکالیف مقرر در بند 2 الف دستورالعمل نحوه و چگونگی دریافت تقاضا.
- دعوت از نماینده دستگاه اجرایی درصورت درخواست
- طرح درخواست ظرف مدت دو ماه در کمیسیون
- ابلاغ نتیجه رسیدگی در کمیسون به متقاضی تغییر کاربری
- دعوت از اعضای کمیسیون و روسای سازمانهای میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و صنایع و معادن استان برای شرکت در جلسات
- درخواست قیمت روز زمین موضوع تقاضا از کمیسیون تقویم
- اعلام ضروت پرداخت مبلغ عوارض تغییر کاربری به متقاضی
- صدور مجوز تغییر کاربری
- پاسخ دادن به استعلامات واصله
آیا سازمان جهادکشاورزی می تواند مجوز تغییر کاربری صادر کند؟
صدور مجوز تغییرکاربری اراضی زراعی و باغها از اختیارات کمیسیون تغییرکاربری است
«مدیریتهای جهاد کشاورزی شهرستانها تحت هیچ شرایطی مجاز به صدور مجوز تغییرکاربری و تبدیل اراضی زراعی و باغها و یا صدور مجوز دیوارکشی و تخریب و بازسازی و اعلام نظر در خصوص تفکیک و افراز اراضی و باغها، تشخیص نوعیت اراضی از نظر زراعت یا باغ یا غیر زراعی بودن و پاسخگویی به استعلامات ادارات آب و برق و گاز و تلفن به صورت مستقیم نمیباشند و لازم است در کلیه موارد فوق پیش از پاسخگویی نظر مدیریت امور اراضی استان را اخذ نمایند.
سوم: فرآیند اخذ مدارک برای رسیدگی به درخواست تغییر کاربری چگونه است؟
«نحوه و چگونگی دریافت تقاضا، تشکیل و تکمیل پرونده اعم از استعلامهای موردنیاز، بررسیکارشناسیاولیه، مطرحنمودن درخواستها در کمیسیون، نگهداریسوابق و مصوبات و ابلاغ تصمیمات کمیسیون و کمیسیون تقویم به متقاضی براساس دستورالعملی خواهد بود که از سوی وزارت جهادکشاورزی (سازمان امور اراضی) تهیه و ابلاغخواهد شد.
برای درخواست تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها چه مدارک و مستنداتی باید پیوست درخواست شود؟
متقاضی مجوز تغییرکاربری باید مستنداتی را به درخواست خود پیوستنماید. این مستندات بر اساس نوع کاربری درخواست شده متفاوت است:
درخواست های مربوط به طرح های تملک دارایی های سرمایه ای
«درخواست دستگاههای مجری طرحهای تملک داراییهای سرمایهای (طرح ملی– استانی) و طرحهای خدمات عمومی مورد نیاز مردم و گردشگری با ارایه مصوبه مرجع قانونی ذیربط و دو نسخه کروکی محل و نقشه عرصه در مقیاس یک پانصدم مورد اجرا
نقشه با مقیاس مناسب و دارای مختصات جغرافیایی UTM
موافقت اصولی یا پروانهتاسیس معتبر از مرجعذیربط و اخذ استاندارهای، اصول و ضوابط فنی منطبق با موضوع طرح
ضوابط حفظ محیط زیست متناسب با طرح پیشنهادی از اداره کل حفاظت محیط زیست استان.
سایر درخواست های تغییرکاربری اراضی زراعی و باغها
شخص متقاضي تغيير كاربري لازم است مدارك زير را پيوست درخواست خود نمايد:
چند چيز دليل مالكيت دانسته شده است:
اول- سند مالكيت
با توجه به اين كه به موجب ماده 22 قانون ثبت هرگاه ملكي در دفتر املاك به نام شخصي به ثبت برسد دولت او را مالك آن ملك ميشناسد؛ لذا سند مالكيت دليل مالكيت محسوب میشود. مسلماً منظور از سندمالكيت، سندرسمي مالكيت است كه الزاماً بايد مسبوق به ثبت در دفتر املاك باشد.
دوم- احكام قطعي محاكم قضايي
ممكن است شخص با طرح دعوا در مراجع قضايي و احتمالاً شبه قضايي مبادرت به اخذ حكم قطعي مبني بر اثبات مالكيت خود نمايد؛ گرچه اين حكم ميتواند مبناي صدور سندرسمي مالكيت قرار گيرد اما تا قبل از صدور سند مذكور، شخص ذینفع ميتواند مستند به حكم قطعي مذكور مبادرت به درخواست تغييركاربري كند؛ البته توجه به اين امر ضروري است كه هرگاه حكم از دادگاه تجديد نظر صادرنشده باشد لازم است براي اثبات قطعيت دادنامه، گواهي مبنيبر قطعيشدندادنامه را از دادگاهصادركننده حكم اخذ و پيوست دادنامه گردد.
سوم- سابقه تصرفات مالکانه
هرگاه مناطقي از كشور مشمول اعلان ثبت عمومي و اجباري نباشد، مطمئناً اراضي و املاك در اين مناطق به ثبت نرسيده اند و مالكين نميتوانند داراي سند رسمي مالكيت باشند. در اين مناطق، در صورتي كه ملك موضوع درخواست تغيير كاربري از قديم الايام از سوي اشخاص به عنوان مالك مورد بهره برداري واقع ميشد، لازم است شوراي اسلامي محل، تصرف مالكانه (قاعده يد) متقاضي تغيير كاربري را تأييد نمايد.
در اين گونه موارد علاوه بر شرايط مذكور، براي مالك شناختهشدن متقاضي، لازم است «مستثني بودن اراضي مورد نظر از انواع اراضي ملي و دولتي به تأييد مراجع ذیصلاح رسيده و تصرفات بلامنازع و بلامعارض باشد».
چهارم- گواهی مالکیت
گواهی ادارات ثبت مبنی بر مالکیت اشخاص و گواهیمبنی بر تائید مستثنیات مالکین اصلاحات ارضی هم پس از تائید مدیریت امور اراضی استان هم ازدلایل مالکیت محسوب می شود.
2.موافقت اصولي
ارایه موافقت اصولی يا جواز تأسيسي كه توسط دستگاههاي اجرايي ذیربط در چارچوب قوانين و مقررات مربوط صادر ميشود برای درخواست های تغییرکاربری که برای احداث طرح های خدمات عمومی و یا صنعتی و … درخواست می شود ضروری است.
- نقشه عرصه محل اجراي طرح
نقشه عرصه محل اجراي طرح با مشخص بودن عوارض طبيعي و نقاط ثابت جهت تطبيق محل وقـوع ملك در طبيعت
چنانچه درخواست تغییر کاربری ناقص باشد، دبیرخانه کمیسیون به متقاضی به صورت کتبی ابلاغ میکند تا ظرف مدت یک ماه از تاریخ ثبت درخواست، نسبت به رفع نقص اقدام نماید.
1.5. ثبت تقاضا و طرح در کمیسیون
در صورتی که مدارک تقدیمی ازسوی متقاضی تکمیل باشد، دبیرخانه کمیسیون موظف است تقاضا را در دفاتر مخصوص ثبت نماید و موضوع را برای رسیدگی و اتخاذ تصمیم در مدتی کمتر از دو ماه در کمیسیون مطرح نماید
مديريت جهاد كشاورزي شهرستان، درخواست تغييركاربري را جهت انجام بررسيهاي اوليه اعم از مطابقت مدارك منضم به درخواست و نقشه ارائه شده و تشخيص زراعي و يا باغ بودن اراضي برابر مقررات موضوع ماده 6 آئيننامه اجرايي، به كارشناس يا كارشناسان منتخب رئيس سازمان جهادكشاورزي ارجاع مينمايد و پس از وصول نظريه مذكور مبني بر زراعي و باغ بودن، نسبت به اخذ پاسخ استعلام مقرر در ماده 3 آئيننامه اجرايي اقدام و پرونده متشكله را به دبيرخانه كميسيون ارسال تا در نوبت رسيدگي قرار گيرد
آن گاه پروندههاي واصله از مديريت جهادكشاورزي، پساز تكميل در دبيرخانهكميسيون و دفاتر مخصوص ثبت می شود.
مصادیق تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغی
بر مبنای ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری اراضی کشاورزی (موضوع ماده ۱۱ تصویب نامه شماره ۵۹۸۷۹ ت ۳۷۱۱۰ ه مورخ 1386/04/19 هیات وزیران )، اقدامات ذیل در صورتی که در اراضی زراعی و باغهای موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب بهره برداری و استمرار کشاورزی شود، به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز تلقی خواهد گردید.
- ایجاد بنا و تاسیسات
- برداشت و یا افزایش شن و ماسه
- گود برداری
- خاک برداری و خاک ریزی
- پی کنی
- دیوارکشی اراضی
- احداث جاده و راه
- احداث کوره های آجر و گچ پزی
- ایجاد سکونتگاههای موقت
- دپوی زباله، نخاله، مصالح ساختمانی و صنعتی و ضایعات فلزی
- رها کردن پس آبهای واحدهای صنعتی و فاضلاب شهری و ضایعات صنعتی
- عبور شبکه برق
- لوله گذاری
- سوزاندن، قطع و خشک کردن و ریشه کنی درختان به هر طریق
- احداث راه آهن و فرودگاه و مراکز تفریحی و صنعتی
- احداث طرح های عمومی و عمرانی جهت خدمات عمومی
- احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف
- محوطه سازی شامل سنگ فرش کردن، آسفالت کاری، جدول گذاری و سنگ ریزی
- احداث پارک و فضای سبز
- مخلوط ریزی و شن ریزی
- انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیتهای کشاورزی.
براساس مصوبه اعلامی هیات وزیران، تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز به عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی موظف است، در صورت ابهام نظریه سازمان مذکور را استعلام و براساس آن عمل نماید.
آیا دیوارکشی هم از مصادیق تغییر کاربری محسوب میشود؟
در رویه قضایی این موضوع به شدت محل اختلاف است. بر اساس دستورالعمل صادر در این خصوص وجود دارد که وزارت جهاد کشاورزی صادر کرده است.بطور کلی فنس کشی و احداث دیوار و نرده اطراف اراضی مزروعی ممنوع بوده و سازمانهای جهاد کشاورزی و مدیریتهای تابعه مجاز به صدور مجوز در این رابطه نمی باشند لکن در مورد اراضی کشاورزی که سابقه خسارت از سوی حیوانات وحشی به محصولات در آنها وجود داشته باشد، کمیته ای مرکب از رئیس اداره حفاظت محیط زیست شهرستان و کارشناس مرتبط و مدیر جهاد کشاورزی شهرستان و کارشناس مرتبط در این خصوص طی صورتجلسه ای تصمیم گیری نموده و در صورت موافقت، مدیریت جهاد کشاورزی شهرستان، نسبت به معرفی متقاضی به سازمان جهاد کشاورزی استان جهت صدور مجوز فنس کشی در اطراف اراضی کشاورزی اقدام می نماید.
فنس کشی بدون پی ریزی ممتد اطراف باغهای دارای اسناد مشاعی، مشروط به آنکه موجب تفکیک و قطعه بندی اراضی نشود با موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان بلامانع است.
در مورد باغهای دارای اسناد مالکیت ششدانگ، دیوارکشی به ارتفاع حداکثر تا ۱۲۰ سانتیمتر و با موافقت رئیس سازمان جهاد کشاورزی و صرفاً پیرامون محدوده ششدانگ باغ مجاز می باشد. دیوار کشی در داخل محدوده ششدانگ باغ به هر نحو که موجب تفکیک و خرد شدن باغ شود، ممنوع است.
آیا تغییر کاربری اراضی کشاورزی جرم است؟
با توجه به ماده ۳ اصلاحی قانون حفظ کاربری زراعی و باغها کلیه مالکان یا متصرفان اراضی زراعی و باغها موضوع این قانون که به صورت غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون موضوع تبصره ۱ ماده ۱ این قانون، اقدام به تغییر کاربری نمایند، علاوه بر قلع و قمع بنا، به پرداخت جزای نقدی از ۱ تا ۳ برابر بهای اراضی زراعی و باغها به قیمت روز زمین با کاربری جدید که مورد نظرمتخلف بوده است. و در صورت تکرار جرم به حداکثر جزای نقدی و حبس از یک ماه تا ۶ ماه محکوم خواهد شد. دیوان عالی کشور طی رای وحدت رویه که صادر کرده است جرم تغییر کاربری را، جرم درجه ۷ محسوب کرده است. که تحقیقات و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاههای کیفری ۲ میباشد.
به تنهایی با مسائل حقوقی مواجه نشوید. به تیم ماهر ما برای راهنمایی اعتماد کنید. امید لاهیجانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری
