بهترین وکیل پایه یک دادگستری در غرب تهران با تجربه و مهارت لازم برای حل مشکل در حوزه (دعاوی ملکی از جمله فسخ سرقفی) به پرونده شما راه کارهای حقوقی موثری ارائه میدهد.
گروه وکلای امید لاهیجانی نژاد در تمامی زمینههای مختلف حقوقی و ملکی تخصص داشته و با با چندین سال سابقه کار و تجربه امور حقوقی 
پیگیری پرونده ها و خدمات حقوقی شما از صفر تا صد 
به عهده میگیرند.
برای مشاوره در انواع پروندههای قضایی با ما در تماس باشید: 02188699518 (09121144321)
بهترین وکیل پایه یک دادگستری در غرب تهران
تیم حقوقی ما به کسب موفقیت شهرت دارد. به ما اعتماد کنید تا از شما حمایت کنیم.
سرقفلی چیست و چه تفاوتی با حق کسب و پیشه دارد؟
سرقفلی در قوانین ایران به معنای حقی است که به مستأجر برای استفاده و انتفاع از یک ملک تجاری در طول مدت اجاره داده میشود. این حق به دلیل شهرت محل کسب، جلب مشتری و منافع مالی که مستأجر در طول مدت بهرهبرداری به ملک اضافه میکند، شکل میگیرد. در قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376، دو مفهوم سرقفلی و حق کسب و پیشه از هم تفکیک شدهاند. سرقفلی یک مبلغ قابلتعیین است که مالک در ابتدای قرارداد اجاره از مستأجر دریافت میکند و در پایان قرارداد با شروطی خاص، مالک موظف به بازگرداندن آن است.
در مقابل، حق کسب و پیشه حق انحصاری مستأجر است که با تلاش و فعالیت وی ایجاد شده و بدون پرداخت مبلغی از سوی مالک، بازگشتپذیر نیست. تفاوت اصلی این دو در آن است که سرقفلی بهصورت قانونی به شرط پرداخت مبلغ از سوی مستأجر به مالک تعریف شده و قابلیت معامله و انتقال دارد. اما حق کسب و پیشه نتیجهی فعالیت و رونقبخشی به محل تجاری است و بدون شرط قابل انتقال نیست مگر با رضایت مالک.
مراحل و نحوه ثبت دادخواست فسخ یا تخلیه سرقفلی از جانب مالک
برای ثبت دادخواست فسخ سرقفلی توسط مالک، مراحل زیر معمولاً طی میشود:
1. آمادهسازی مدارک – مدارک شناسایی مالک : شامل کارت ملی و شناسنامه. – سند ملک: مالک باید اصل یا کپی سند ملک تجاری مورد نظر را ارائه دهد. – قرارداد اجاره: اصل یا کپی قرارداد اجاره برای ارائه به دادگاه ضروری است. – مدارک و دلایل فسخ: باید دلایل قانونی و محکم برای فسخ قرارداد سرقفلی (مانند تأخیر در پرداخت اجاره، تخلف از شروط قرارداد، یا تغییر کاربری) وجود داشته باشد.
2. تنظیم دادخواست فسخ یا تخلیه: مالک باید دادخواستی مبنی بر فسخ سرقفلی تنظیم کند و دلایل قانونی و مستند خود را به طور دقیق بیان نماید. این دادخواست در دادگاه صالح که معمولاً دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است، ثبت میشود.
3. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی – دادخواست باید در یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت شود. مدارک لازم به همراه دادخواست در سامانه قضایی بارگذاری و به دادگاه ارسال میشود.
4. پیگیری جلسات دادگاه – پس از ثبت دادخواست، دادگاه جلساتی برای رسیدگی برگزار میکند. در این جلسات، مالک و مستأجر (و وکلای آنها در صورت نیاز) حاضر میشوند و مستندات و دلایل خود را ارائه میدهند.
5. صدور حکم توسط دادگاه – در صورت پذیرش دلایل مالک از سوی دادگاه، حکم فسخ سرقفلی صادر میشود. پس از صدور حکم، مالک میتواند نسبت به تخلیه ملک و لغو حقوق سرقفلی مستأجر اقدام کند.
اولین اقدام برای شروع پرونده فسخ یا تخلیه سرقفلی توسط مالک
در دعاوی سرقفلی، توصیه وکلای مجرب، از جمله وکیل پایه یک دادگستری آقای امید لاهیجانی به شرح زیر است:
1. بررسی دقیق قرارداد: پیش از هر اقدام حقوقی، مالک باید مفاد قرارداد اجاره و شرایطی که برای فسخ در آن ذکر شده را با دقت بررسی کند. وجود شرط فسخ و نوع سرقفلی (تعیینشده یا ناشی از کسب و پیشه) بر نحوه پیگیری تأثیرگذار است.
2. ارائه دلایل مستدل و مستند: مالک باید دلایل قانونی، مستند و مشخصی برای فسخ ارائه دهد. مهمترین دلایل فسخ شامل مواردی مانند تخلف مستأجر از شروط قرارداد، تغییر کاربری ملک بدون اجازه مالک، تأخیر در پرداخت اجاره و ایجاد مزاحمت در ملک است. تهیه مدارک و شواهد معتبر اهمیت زیادی دارد.
3. تنظیم دادخواست دقیق و حرفهای: دادخواست باید با جزئیات کافی و بهصورت دقیق تنظیم شود تا دلایل مالک برای دادگاه کاملاً روشن باشد. ارائه دلایل و استدلالهای حقوقی محکم در متن دادخواست میتواند شانس موفقیت پرونده را افزایش دهد.
4. توجه به مفاد قانونی و شرایط خاص: مطابق قانون روابط موجر و مستأجر 1376، فسخ سرقفلی در شرایط خاص و طبق ضوابط مشخص امکانپذیر است. مالک باید با مشاوره حقوقی، از انطباق دلایل خود با این قوانین اطمینان حاصل کند.
5. پیگیری حرفهای مراحل دادرسی: در دعاوی فسخ سرقفلی، دادگاه ممکن است جلسات متعددی برگزار کند. وکیل مجرب میتواند در این جلسات نمایندگی موثری داشته و از حقوق مالک با استدلال قوی دفاع کند. وکیل محترم لاهیجانی نژاد تاکید دارند که حضور وکیل کارآزموده میتواند از پیچیدگیهای احتمالی پرونده بکاهد و مالک را از بروز مشکلات قانونی و حقوقی پس از فسخ مصون دارد.
در این خصوص می توانید با شماره های 09121144321 و 02188699518 تماس حاصل نمایید.
موارد فسخ سرقفلی در حقوق ایران
1- تخلیه ملک به عدم پرداخت اجارهبهاء
با توجه به ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مستأجر موظف است در زمان مقرر در قرارداد اجاره، مبلغ اجاره را به مالک پرداخت کند. در صورتی که مستأجر در مدت 10 روز از تاریخ سررسید عملکرد خود در پرداخت اجاره خودداری کند، مالک میتواند اقداماتی برای تخلیه ملک و وصول اجارههای بهعمل آمده انجام دهد. در صورتی که ملک دارای سند رسمی است، مالک میتواند از طریق دفترخانه یا اجرای ثبت برای صدور اجرائیه درخواست تخلیه و وصول اجارهها را ارسال کند. در صورتی که ملک دارای سند عادی است، مالک میتواند از طریق دفاتر خدمات قضایی عملکرد مستأجر در پرداخت اجارهها را به تأخیر بیندازد. در صورتی که مستأجر به اخطاریهها توجه نکند، مالک میتواند علیرغم وجود حق سرقفلی برای مستأجر، اقدام به فسخ سرقفلی و تخلیه ملک نماید.
2-انتقال منافع مورد اجاره به غیر توسط مستأجر
با توجه به ماده 11 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، مستأجر در کلیت یا جزئی حق انتقال منافع مورد اجاره به فرد دیگری را نخواهد داشت، مگر اینکه این اختیار به صورت کتبی یا صریح به او اعطا شده باشد. در قراردادهای انتقال حق کسب و پیشه، امکان واگذاری منافع مورد اجاره به فرد دیگر به صورت رسمی مطرح میشود، به شرطی که فعالیت مستأجر در همان حرفه یا حرفه مشابه ادامه یابد. در شرایطی که حق انتقال منافع به غیر از مستأجر سلب شده باشد و در قرارداد اجاره هیچ مقررهای وجود نداشته باشد، مستأجر میتواند نصفی از حق کسب یا پیشه را پرداخت کرده و بدون نیاز به اجازه موجر، ملک را تخلیه نموده و به دلایلی مانند فروش یا انتقال سرقفلی اقدام کند.
3- تخلیه به علت نیاز به سکونت شخصی
با توجه به بند 2 و 3 ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356، اگر مالک نیاز به سکونت شخصی در ملک داشته باشد یا قصد سکونت همسر، والدین یا فرزندان خود را در ملک مورد نظر داشته باشد، امکان تقاضای تخلیه ملک برای اهداف شخصی وجود خواهد داشت. این امر در شرایطی اجرا میشود که ملک برای سکونت مناسب باشد و مالک جبرانی برای حق کسب و پیشه مستأجر ارائه کند. برای اقدام به تخلیه ملک یا فسخ سرقفلی به علت نیاز شخصی یا مواردی مانند انتقال سرقفلی به فرزند، بهتر است از خدمات وکیلان متخصص در حوزه ملکی استفاده کنید. وکیلان ملکی با دانش کامل درباره قوانین این زمینه آشنایی دارند و به شما در راه اندازی درخواست قانونی کمک خواهند کرد تا به نتیجه مطلوب برسید.
4- تخلیه جهت ساخت ساختمان جدید و نوسازی
با توجه به قوانین روابط موجر و مستأجر، موجر در صورتی که قصد تخلیه و نوسازی ملک را داشته باشد، میتواند با دریافت مجوز ساخت از شهرداری، درخواست تخلیه ملک را به دادگاه ارائه دهد. سپس دادگاه با بررسی ثبت و احراز مالکیت موجر، حکمی برای تخلیه ملک صادر خواهد کرد. در این شرایط، کلیه حقوق و کسب و کار مستأجر باید طبق تخمین کارشناسی محاسبه شده و توسط موجر جبران شود، مگر اینکه طرفین به صورت توافقی مغایرتی داشته باشند. موجر نیز موظف است ظرف مدت ۳ ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی مبلغ معین را به صندوق دادگستری واریز کند. در پایان، با ابلاغ اجرائیه، مستأجر موظف است ظرف مدت ۱۰ روز تا حداکثر ۲ ماه، اقدام به تخلیه ملک کند. وکیل مستأجر در طول تمام این مراحل میتواند همراه موکل خود باشد تا به بهترین شکل ممکن در پرونده خود عمل کند.
به تنهایی با مسائل حقوقی مواجه نشوید. به تیم ماهر ما برای راهنمایی اعتماد کنید. امید لاهیجانی نژاد وکیل پایه یک دادگستری
2 پاسخ
خیلی ممنون بابت سایت خوبتون
تماس گرفتم به خوبی و دقت مشاوره دادین متشکرم
با تشکر از توجه و حسن انتخاب شما